Location meublée : quelles démarches entreprendre pour changer de régime fiscal
Il arrive souvent que les propriétaires de meublés se rendent compte, au fil du temps, que le régime fiscal auquel ils sont imposés n’est pas le plus avantageux pour eux. Heureusement, rien n’interdit de changer de régime en cours d’activité. À condition de respecter certaines règles.
Quels sont les deux régimes fiscaux accessibles en location meublée ?
Étant affiliée au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ce contrairement à la location nue imposée au titre des revenus fonciers, la location meublée offre le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition. Le régime micro-BIC se caractérise par le mécanisme de l’abattement forfaitaire, par lequel l’administration fiscale applique un taux d’abattement au montant des recettes annuelles brutes de location meublée, avant de calculer votre imposition. L’abattement est variable en fonction de la nature de l’activité et, éventuellement, de la localisation du bien. Très simple du point de vue déclaratif, ce régime a toutefois pour conséquence d’assurer au loueur de payer des impôts chaque année, auxquels viennent s’ajouter les taxes comme la CFE. De plus, il ne permet aucune déduction supplémentaire, ce qui laisse notamment les loueurs vulnérables à l’augmentation des coûts ou à celle, généralisée, des taxes.
Le régime réel se caractérise par le mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement. Vous pourrez alors déduire chaque année toutes les dépenses entreprises dans le cadre de votre activité, ainsi qu’une fraction de la valeur de votre bien au titre de l’amortissement. Cela permet bien souvent de réduire très largement le résultat fiscal du loueur, voire de ramener ce dernier à zéro pendant plusieurs années, grâce au mécanisme du report. Parfois délaissé par méconnaissance ou par crainte de la difficulté, puisqu’il demande la tenue d’une comptabilité détaillée, ce régime s’avère en réalité le plus avantageux dans 85% des situations.
Quelles démarches dois-je suivre pour passer du régime de l’abattement forfaitaire au régime réel ?
Il s’agit du changement le plus courant, opéré par les loueurs en meublé qui ont commencé leur activité au micro-BIC avant d’avoir connaissance des avantages du régime réel. Il est particulièrement simple de passer au régime réel puisqu’il suffira pour cela d’adresser un courrier de levée d’option à votre centre des impôts, ou tout simplement de les contacter par le biais de votre messagerie sur le site des impôts.
La seule contrainte ici est une question de délai. En effet, pour être valable, la levée d’option doit avoir été réalisée avant la fin de la période de déclaration des revenus de l’année fiscale concernée par le changement. Derrière cette formulation un peu obscure se cache une précision cruciale : il faut lever l’option pour les revenus de l’année 2024 environ avant la fin du mois de mai 2024, même s’ils ne seront imposés qu’en 2025. Il s’agit d’une erreur courante à ne pas commettre lorsque l’on souhaite changer de régime. Beaucoup réalisent ainsi cette démarche trop tard, et doivent donc attendre une année de plus avant de changer de régime, même s'il peut parfois arriver que l’administration fiscale accepte une demande formulée hors délai.
La seconde option est de cesser votre activité de location meublée au régime réel au 31 décembre de l’année, et d’en créer une nouvelle au 1er janvier de l’année suivante, pour laquelle vous indiquerez vouloir relever du régime micro-BIC. Cela déclenchera automatiquement une imposition sur les derniers mois de l’activité au réel. Mais si un déficit généré lors de l’activité au réel est toujours présent, il ne sera pas perdu et continuera à courir jusqu’à la fin de sa période de 10 ans s’il n’a pas été utilisé entretemps.
Est-il possible que je ne puisse pas changer de régime ?
Dans certains cas, relever d’un régime fiscal n’est pas un choix, mais une obligation. Ainsi, gardez à l’esprit que le régime micro-BIC est soumis à un plafond de recettes annuelles, qui varie en fonction du type de location meublée. Ce seuil franchi, un passage au régime réel sera obligatoire. Dans d’autres cas, c’est la situation du bien qui joue, comme dans le cas d’une indivision, qui impose une déclaration au régime réel.
Pour autant, une fois levée, l’option pour le régime réel sera reconduite tacitement tous les ans, et vous n’aurez donc pas à recommencer chaque année.
Quelles démarches dois-je suivre pour passer du régime réel à l’abattement forfaitaire ?
Pour passer du régime réel à celui de l’abattement forfaitaire, vous aurez deux possibilités. La première sera de contacter votre service des impôts en leur adressant un courrier de renonciation à l’option pour le régime réel, dans les mêmes conditions de délai que celles du courrier de levée d’option. Attention, cette démarche peut toutefois être source de difficultés auprès de l’Administration fiscale qui peut toujours attendre l’envoi d’une liasse fiscale en cas de mauvaise communication des informations.