Défiscalisation immobilière : les dispositifs à connaître
Face à une fiscalité de plus en plus lourde, plusieurs solutions permettent encore aux contribuables de limiter la casse. Investissements dans le meublé, rénovations dans l’ancien, démembrement de propriété ou achat de terres : tour d’horizon des pistes les plus efficaces.
Défiscalisation immobilière : plusieurs solutions à votre disposition
Sous l’effet d’une pression fiscale croissante, les contribuables disposent encore de plusieurs leviers immobiliers pour alléger leur imposition. Si le dispositif Loc’Avantages séduit peu et que le Pinel a tiré sa révérence fin 2024, la location meublée à l’année – à condition d’éviter la nouvelle surtaxe à la revente – conserve un régime fiscal très favorable. Autres options intéressantes : l’investissement dans l’ancien avec travaux, synonyme de fortes déductions fiscales, ou encore le démembrement de propriété pour échapper à l’IFI. L’achat de terres agricoles, forestières ou viticoles complète ce panel de solutions.
Des charges et une partie du prix déductibles des loyers avec la location meublée
Les biens meublés sont assujettis à une fiscalité très favorable. Deux régimes possibles dans l’ancien : le micro-BIC ou le «réel». Dans le premier cas, les loyers profitent d’un abattement de 50%. Dans le second, encore plus intéressant, vous déduirez toutes vos charges : intérêts du prêt, travaux, taxe foncière, sans oublier l’amortissement des locaux et du mobilier.
Autant de déductions imputables sur vos loyers imposables pendant plusieurs années. Ce dispositif est également en vigueur dans les résidences meublées neuves (dédiées aux étudiants, seniors ou personnes dépendantes), formule d’investissement où la gestion de la location est confiée à un exploitant hôtelier.
Des avantages fiscaux intéressants si vous investissez dans l’ancien à rénover
Opter pour un logement à retaper vous prive des avantages fiscaux du neuf. En revanche, c’est moins cher à l’achat. De plus, l’opération vous permet de créer un déficit foncier qui allégera vos impôts : les dépenses de travaux viennent en déduction de vos loyers, l’excédent étant imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros (double jusqu’à fin 2025, en cas de gros travaux écoénergétiques), puis sur vos loyers des dix années suivantes pour le reste.
Attention, seuls les travaux de réparation et d’amélioration sont déductibles (pas les agrandissements). Si les très gros chantiers ne vous effraient pas, intéressez-vous aussi aux biens à rénover en loi Denormandie (jusqu’à 21% de réduction d’impôts) ou en loi Malraux (de 22 à 30% de réduction d’impôts).
Échapper à l’IFI pendant quinze ans avec la nue-propriété
Avantages pour l’investisseur qui, délaissant l’usufruit d’un bien (sa jouissance), n’achète que sa nue-propriété (les murs) : il paie son bien 50% moins cher, échappe à l’IFI, puisque cette charge incombe à l’usufruitier, et enfin récupère l’intégralité du logement, sans aucuns frais supplémentaires ni impôts à régler, au terme de la durée du démembrement opéré (en général entre quinze et vingt ans). Un montage complexe, mais très accessible : il est proposé clés en main par des sociétés spécialisées, telles que Monetivia, Iplus ou Perl.
Acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI fiscales), investies dans des immeubles locatifs neufs ou à rénover, est un moyen simple de réduire ses impôts, puisque c’est le gérant de la société qui s’occupe de tout (achat, travaux, gestion locative…). L’avantage fiscal octroyé est identique à celui existant pour les logements qui sont achetés en direct (Denormandie, Malraux ou déficit foncier). Seul inconvénient : il faut attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer sa mise, soit entre douze et seize ans selon les cas.