Peut-on expulser un squatteur qui occupe un logement ?
Le terme squatteur désigne une personne qui entre par effraction dans un logement et l’occupe sans l’autorisation du propriétaire ou du bailleur. Comment considérer qu’il y a squat effectif ? Que peut-on faire quand sa résidence est squattée ? A-t-on le droit d’expulser les squatteurs ? Que dit la loi ? Le point sur les mesures anti-squat.
Qui est considéré comme squatteur ?
Squatter une maison ou un appartement : définition
En droit français, le mot « squat » vient de l’anglais, qui signifie « s’asseoir sur les talons ». Ainsi, squatter, tel qu’utilisé dans le langage français, signifie entrer dans un lieu, appartement ou maison, par effraction, violence, menace, et ce, afin d’occuper le logement sans autorisation du propriétaire ou du bailleur.
Différences entre squat d’un logement et occupant sans droit ni titre en France
Un ancien locataire demeuré sur place après expiration de son bail est considéré comme un occupant sans droit ni titre, mais non squatteur. En effet, même s’il n’est plus autorisé à occuper les lieux, il y est entré légalement au départ. Son maintien constitue une occupation illégale, et son expulsion se fait par procédure civile.
Loi anti-squat : que risquent les squatteurs ?
Le squat constitue désormais un délit lourdement sanctionné, pouvant exposer l’auteur à jusqu’à de la prison et une lourde amende pour l’entrée. La loi de 2023 a renforcé la réactivité de l’État et donné davantage de moyens aux propriétaires pour récupérer rapidement leur bien.
Loi anti-squat 2023
Pratiquer le squat est risqué. Une loi récente du 27 juillet 2023 (n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite), dite loi anti-squat ou loi Kasbarian-Bergé, est venue renforcer le dispositif légal applicable aux squatteurs. Elle vise à protéger les logements contre l’occupation illicite.
Sanctions en cas de squat
Il faut à cet égard dissocier l’entrée dans le logement de son occupation, chacune de ces actions étant considérée comme un délit entier (article 226-4 du Code pénal).
- Entrée dans le logement par effraction (infraction prévue par l’article 226-4 du Code pénal) : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
- Occupation du logement (fait de se maintenir dans les lieux après l’entrée, également réprimée par l’article 226-4 du Code pénal) : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
- Les peines applicables en cas de maintien dans un logement après décision judiciaire d’expulsion ont également été durcies (jusqu’à 7 500 euros d’amende).
Cela signifie qu’une personne qui entre illégalement et occupe un logement peut théoriquement cumuler deux délits distincts, chacun passible de la même sanction.
Autres mesures de la loi de 2023
Outre le volet pénal, la loi prévoit un renforcement de la procédure administrative d’expulsion : le préfet doit désormais statuer plus rapidement sur les demandes formulées par les propriétaires, y compris pour les résidences secondaires et logements vacants. Le propriétaire qui constate un squat peut demander directement au préfet l’évacuation forcée.
Quelle est la nouvelle loi pour les squatteurs en 2025 ?
En 2025, de nombreuses rumeurs évoquent une expulsion sous 72 heures, une indemnisation automatique des propriétaires, etc., en cas de squat. Toutefois, aucun nouveau texte officiel n’a été adopté en ce sens pour le moment. À ce jour, le cadre juridique reste celui de la loi Kasbarian de juillet 2023.
Comment expulser un squatteur ?
Il est possible de faire procéder à l’évacuation d’un logement squatté, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Le propriétaire doit informer la police ou la mairie
Tout d’abord, vous devez signaler le squat à la police et/ou à la mairie afin d’obtenir de l’aide. On vous donnera alors la marche à suivre. Vous pouvez faire intervenir un commissaire de justice afin qu’il dresse un constat. Le squat étant un délit, la plainte est indispensable pour enclencher la procédure accélérée.
Ne pas intervenir soi-même et porter plainte
Vous ne pouvez pas intervenir vous-même : les squatteurs doivent être expulsés suivant une procédure stricte. Pour ce faire, il faut d’abord porter plainte. On parle alors de procédure accélérée. Une fois la plainte reçue, la police viendra constater la réalité du squat par constat. Elle recueillera les identités des personnes introduites dans le logement.
Saisir le préfet (procédure administrative)
Il faut ensuite saisir le représentant de l’état dans le département, généralement le préfet. Celui-ci a 48 heures pour agir. Il doit décider si oui ou non, il met en demeure les squatteurs de quitter le logement. Si le préfet met en demeure, les squatteurs devront quitter les lieux sous 24 heures par suite de la notification qui leur en sera faite.
Évacuation des lieux par les agents de la force publique
Si les squatteurs refusent de partir, le préfet peut réquisitionner la force publique (police ou gendarmerie) pour procéder à l’évacuation. L’expulsion peut donc intervenir rapidement (en théorie sous une dizaine de jours), mais, en pratique, certains préfets retardent la procédure en cas de situation complexe (présence d’enfants, bail litigieux).
Suites pénales possibles
Une fois l’expulsion réalisée, le procureur de la République peut engager des poursuites contre les squatteurs : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour violation de domicile (entrée ou maintien illicite). Des peines complémentaires peuvent être prononcées (dommages et intérêts au propriétaire).
Que se passe-t-il si le préfet ne délivre pas de mise en demeure ?
Dans le cadre de la procédure administrative d’expulsion instaurée et renforcée par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, le préfet a un rôle central. Toutefois, il peut arriver qu’il refuse de délivrer une mise en demeure aux squatteurs.
Refus du préfet et obligation de justification
Si le préfet décide de ne pas délivrer de mise en demeure, il doit motiver son refus par écrit. En cas de refus, les motifs les plus fréquents sont :
- la présence d’enfants ou de personnes vulnérables dans le logement ;
- une incertitude sur la légitimité de l’occupation (conflit sur un contrat de location ou un droit d’usage) ;
- le doute sur la qualité à agir du demandeur (propriétaire réel, héritier contesté, etc.).
Recours au juge : la voie judiciaire
À défaut, le propriétaire lésé doit saisir le tribunal judiciaire compétent, par l’intermédiaire d’un avocat en droit immobilier. Le demandeur doit apporter la preuve de la réalité du squat (constat d’huissier, plainte…) et de sa qualité à agir (titre de propriété, bail, etc.). Cette procédure peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois.
Décision d’expulsion et son exécution
Si le juge ordonne l’expulsion, un commissaire de justice (ancien huissier) est chargé de signifier la décision aux squatteurs. Si ceux-ci refusent toujours de quitter les lieux, il peut demander le concours de la force publique pour exécuter l’expulsion. Cette étape peut également connaître des délais longs.
Peut-on expulser un squat pendant la trêve hivernale ?
Principe de la trêve hivernale
En France, la trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, les expulsions locatives sont suspendues afin de protéger les personnes occupant un logement de manière légale, mais précaire (locataires en impayés, occupants bénéficiant de délais, etc.).
Exception : les squatteurs ne sont pas protégés
Les squatteurs ne bénéficient pas de la protection de la trêve hivernale, car la loi considère qu’ils occupent le logement sans droit ni titre, de manière illégale. Par conséquent, une expulsion peut être exécutée même en plein hiver. Cette règle vaut aussi bien pour une résidence principale que pour une résidence secondaire ou un logement vacant.
Que se passe-t-il si le squatteur a changé les serrures ?
Aucun changement concernant la qualification juridique
Même si le squatteur installe une nouvelle serrure, il demeure un occupant sans droit ni titre, entré par effraction. Le fait de remplacer la serrure n’efface pas l’illégalité. Au contraire, cela peut constituer une circonstance aggravante, car il s’agit d’une atteinte supplémentaire au droit de propriété et d’une dégradation du bien.
Interdiction d’agir seul
Le propriétaire ne doit pas reprendre les lieux par la force (par exemple en fracturant la nouvelle serrure ou en changeant de nouveau le cylindre). Une telle action constituerait une voie de fait et pourrait se retourner contre lui (poursuites pour violation de domicile ou pour violence). Les démarches restent identiques : il faut porter plainte.