Vente à réméré : principe, avantages et inconvénients

La vente d’un bien à réméré, autrement dit, avec une faculté de rachat, est une solution intéressante si vous rencontrez des difficultés financières importantes et que vous avez besoin de fonds pour y faire face. Comment est-ce que cela fonctionne ? Comment mettre en place une vente à réméré ? À quelles conditions ? Le point sur cette question.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Définition de la vente à réméré ou vente avec faculté de rachat

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, consiste pour un propriétaire (le vendeur) à vendre un bien immobilier à un acquéreur (le réméré ou investisseur), tout en se réservant le droit de le racheter ultérieurement, à un prix convenu à l’avance, dans un délai fixé par les parties.

Vente à réméré dans l’immobilier : Code civil

La vente à réméré est une opération prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil. La vente à réméré est donc une véritable vente. Elle se distingue d’un rachat de crédit ou d’un portage immobilier par sa nature juridique : le transfert de propriété est réel à l’issue de la vente, mais conditionné par une possibilité de rachat ultérieur.

Organismes de vente à réméré

Les intermédiaires spécialisés (agences de réméré, portage immobilier) accompagnent le vendeur dans la recherche d’un investisseur et la structuration financière. Depuis les années 2010, la DGCCRF et le Conseil supérieur du notariat ont renforcé la vigilance sur ce type d’opération pour éviter les pratiques assimilables à de l’usure ou à des ventes forcées déguisées.

Comment fonctionne la vente à réméré ?

Vente en réméré : intervention d’un notaire obligatoire

La vente à réméré est conclue devant un notaire qui se charge à la fois de conseiller le vendeur et de rédiger l’acte. Ce dernier assure la validité juridique de l’acte, informe les parties de leurs droits et obligations, et veille à la sécurité de la transaction. Il rédige l’acte authentique de vente avec faculté de rachat.

Comme dans le cadre d’une vente classique, l’acquéreur peut être trouvé de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il existe également certaines sociétés spécialisées dans ce type d’opération qui servent d’intermédiaire.

Estimation et détermination des conditions

Avant la signature, le vendeur doit faire estimer son bien par un professionnel pour déterminer à la fois le prix de vente et le prix de rachat, fixé contractuellement. Pendant cette période, le vendeur reste occupant du bien, mais il n’en est plus propriétaire. En contrepartie, il verse à l’acquéreur une indemnité d’occupation mensuelle, assimilée à un loyer.

Contrat de vente à réméré

Le fonctionnement de la vente à réméré repose bien sûr sur un contrat, qui précise l’ensemble des conditions de l’opération. Il mentionne notamment :

• le prix de vente initial et le prix de rachat convenu ;
• la durée de la faculté de rachat ;
• le montant de l’indemnité d’occupation ;
• les frais à rembourser lors de la levée de l’option (frais de notaire, taxes, dépenses éventuelles effectuées par l’acquéreur pour l’entretien du bien).

Le notaire s’assure que la clause de réméré respecte la loi et que le vendeur comprend les conséquences, comme le risque de perdre le bien en cas de non-rachat dans les délais déterminés.

Délai d’achat de la vente à réméré

Le délai de rachat est compris entre six mois et cinq ans maximum. Ce délai est impératif et ne peut pas être prolongé, même par décision judiciaire. Pendant cette période, l’acquéreur est pleinement propriétaire du bien : il en assume les charges et les risques, bien que le vendeur puisse continuer à l’occuper contre paiement de l’indemnité prévue.

Prêt bancaire vs vente à réméré : pourquoi éviter le prêt ?

Pour un propriétaire en difficulté, obtenir un prêt devient très compliqué ou coûteux (taux d’usure, garanties exigées). L’avantage de la vente à réméré est qu’elle ne repose pas sur un crédit traditionnel : le vendeur cède temporairement son bien à un investisseur contre une somme immédiate, sans devoir recevoir un prêt qu’il rembourserait avec intérêts.

Quels sont les avantages de la vente à réméré ?

Une solution de financement immédiate

La vente à réméré offre au propriétaire la possibilité d’obtenir rapidement des liquidités sans passer par un établissement bancaire. Il bénéficie d’un financement direct sans intérêts supplémentaires d’emprunt. Cette solution est utile pour faire face à des difficultés financières urgentes, telles que des dettes fiscales, un risque de saisie ou une interdiction bancaire.

Un outil de restructuration financière

Le réméré agit comme un levier de redressement financier : il s’agit d’un outil de restructuration des dettes qui évite bien souvent la saisie immobilière et la vente par adjudication du bien immobilier. En assainissant sa situation, le vendeur peut obtenir la levée d’une inscription au FICP de la Banque de France.

Ce mécanisme s’adresse donc aux personnes en situation de surendettement, mais disposant encore d’un actif immobilier susceptible de leur servir de garantie temporaire.

Une alternative pour conserver son logement

La vente à réméré permet au vendeur de rester dans le logement en versant une indemnité d’occupation à l’acheteur pendant toute la durée du contrat. Cette continuité d’occupation à assez long terme, combinée à la faculté de rachat, fait du réméré une solution transitoire entre la vente et le maintien dans le bien.