Biens E, F, G : le fossé se creuse sur la valeur des biens

Deux études récentes montrent que les réformes visant à réduire le nombre de passoires ont surtout eu pour effet de creuser les écarts de prix. En 2025, une classe énergétique en moins, représente en moyenne –8 % sur la valeur d’une maison en France, selon le bilan annuel des Notaires de France. Une décote désormais systématiquement supérieure au coût des travaux. Ce contexte de forte négociation est l’occasion pour les professionnels de l’immobilier de proposer de nouveaux services et de valoriser leur rôle d’éco-conseiller immobilier, en justifiant au vendeur la capacité à défendre la valeur de son bien.

Les dernières analyses des Notaires de France (1) et de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) (2), bien que centrées sur l’année 2024, apportent un éclairage précis sur l’impact du DPE sur le marché immobilier en 2025.

Si la crise dont le secteur peine à sortir reste largement conjoncturelle, le fossé qui se creuse entre les biens E, F, G et le reste du parc pourrait, lui, devenir une menace structurelle pour le chiffre d’affaires de la profession.

Explications.

Les rénovations énergétiques à l’arrêt…

Selon l’ONRE la dynamique de rénovation énergétique a ralenti en 2024. 327 000 logements ont quitté le statut de passoire énergétique, contre 836 000 l’année précédente.

Plus préoccupant encore, 40 % des gains de classes DPE enregistrés sur la période ne proviennent pas de travaux, mais de la révision de la méthode du DPE appliquée aux petites surfaces.

Avec des acquéreurs de plus en plus réticents face aux classes E, F, G — et parfois même D — le marché se scinde et les professionnels doivent relever le défi de la forte négociation acquéreur, comme l’illustre l’évolution du prix des passoires thermiques.

Une classe en moins sur le DPE équivaut à -4% pour un appartement et -8 % pour une maison

Cette semaine était présenté le Bilan Immobilier 2025 des Notaires de France, avec son traditionnel passage sur l’évolution de la valeur verte des biens. On y observe que si la part des ventes de biens E, F, G résiste en volume, c’est aux dépens des prix.

Alors qu’en 2021, une maison E se vendait 5% moins chère qu’un D toutes choses égales par ailleurs, le chiffre est désormais de -9%. La décote entre une maison G et D est quant à elle de -25% en moyenne. Du côté des appartements, la différence moyenne entre un E et un D est -4% en 2025 contre -2% en 2021. Avec un différentiel de -12% entre un appartement G et D.

Ces derniers sont peu nombreux à faire des offres, tirant mécaniquement la valeur des biens vers le bas. Être en mesure de chiffrer un budget travaux raisonnable, capable de relativiser un audit énergétique parfois pénalisant au regard des coûts de rénovation à prévoir, devient une compétence incontournable pour le conseiller immobilier. 

Se démarquer dans un contexte propice à l’intermédiation immobilière

Si ces dernières années les mauvaises nouvelles s’accumulent pour les propriétaires de passoires thermiques – et pour le secteur immobilier dont le chiffre d’affaires régresse mécaniquement – le réchauffement climatique renforce plus que jamais la légitimité d’un intermédiaire en immobilier.

En accompagnant les propriétaires dans un environnement juridique et technique toujours plus dense, en rassurant les acquéreurs avec des services et une expertise adaptée, les professionnels de l’immobilier ont une opportunité à incarner un nouveau rôle : celui d’éco-conseiller immobilier. Un axe de différenciation durable et éprouvé pour préserver et renforcer vos parts de marché.