Location meublée LMNP : cette hausse des frais qui grignote la rentabilité
Longtemps présentée comme un placement attractif capable de générer des revenus supérieurs à ceux de la location nue, la location meublée non professionnelle (LMNP) voit sa rentabilité se réduire progressivement. Entre hausse des charges, fiscalité plus contraignante et coûts spécifiques aux logements meublés, les marges des propriétaires sont sous pression.
a hausse des frais pour les locations meublées se traduit concrètement par une série de dépenses qui pèsent sur la rentabilité. Taxe foncière, charges de copropriété, renouvellement du mobilier, entretien fréquent et frais de gestion forment un ensemble de coûts cumulés qui grignotent le rendement net attendu et obligent les bailleurs à planifier plus soigneusement leurs budgets.
La taxe foncière reste le principal facteur de hausse pour les propriétaires de LMNP. Entre 2023 et 2024, les bases cadastrales ont été revalorisées de plus de 7 %, puis encore de près de 3,9 %, entraînant mécaniquement une augmentation de l’impôt local. Pour 2026, la progression devrait ralentir, mais rester positive : l’inflation attendue et la mise à jour des bases cadastrales laissent prévoir une hausse moyenne comprise entre 0,8 % et 1 %.
Fiscalité et obligations énergétiques : l’effet sur la rentabilité
Les charges de copropriété suivent une trajectoire similaire. La hausse du coût de l’énergie, le renchérissement des contrats d’entretien et les travaux de mise aux normes ont entraîné des appels de fonds en hausse de 10 à 20 % sur deux ans, selon les syndics.
Les ajustements fiscaux intervenus dans les lois de finances 2024 et 2025, incluant la refonte du micro-BIC pour certaines locations meublées et l’évolution du cadre des amortissements en LMNP, ont modifié l’équilibre fiscal du meublé et réduit l’effet de levier sur le rendement, y compris sous le régime réel. De plus, les obligations liées à la performance énergétique représentent un coût majeur. Les logements classés F ou G doivent subir des travaux pour rester louables.
Des coûts propres à anticiper
Au-delà des charges classiques, la LMNP impose des coûts propres. Le renouvellement du mobilier et de l’électroménager représente plusieurs milliers d’euros tous les cinq à sept ans, un rythme beaucoup plus soutenu que pour la location nue.
Enfin, pour les biens confiés à une agence de gestion locative, les honoraires représentent généralement entre 6 % et 10 % des loyers encaissés, contribuant, là encore, à l’érosion de la rentabilité nette. Si la location meublée LMNP conserve ses avantages, la hausse cumulative des frais (taxes, charges, mobilier, gestion et travaux) réduit sensiblement la rentabilité nette. Autrefois perçue comme très rémunératrice, la location LMNP reste un investissement intéressant, mais nécessite une gestion rigoureuse et une planification anticipée des coûts.