Assainissement : les 3 réflexes indispensables pour sécuriser vos ventes
Un arrêt récent rappelle avec fermeté les risques juridiques liés à l’assainissement non collectif lors d’une vente immobilière : obligation de délivrance conforme du vendeur, devoir de conseil du notaire, indemnisation pour perte de chance de négocier.
Par un arrêt du 19 décembre 2025 (RG n° 23/19355), la Cour d’appel de Paris apporte une clarification ferme sur les conséquences juridiques d’un assainissement non conforme lors d’une vente.
Vendeur : une obligation de délivrance pleinement engagée
Dans cette affaire, un contrôle antérieur à la vente imposait des travaux obligatoires dans l’année. Or, l’information n’avait pas été portée clairement à la connaissance des acquéreurs.
La cour retient un manquement à l’obligation de délivrance conforme : le bien livré ne correspondait pas à ce qui pouvait légitimement être attendu au regard des règles applicables et des contraintes techniques connues.
Résultat : le vendeur a été condamné à l’indemnisation du coût des travaux et à la réparation du préjudice moral des acquéreurs.
Notaire : un devoir de conseil exigeant
La responsabilité notariale a également été retenue. La cour reproche notamment au notaire d’avoir :
- rédigé une clause d’assainissement inexacte et contradictoire,
- annexé un diagnostic ancien sans solliciter le contrôle plus récent mentionné,
- privé les acquéreurs d’une chance réelle de négocier le prix en connaissance de cause.
La perte de chance est indemnisée à hauteur de 20 000 €.
Cet aspect de la décision est particulièrement instructif : il révèle que même en présence d’un diagnostic annexé, l’absence de cohérence ou d’actualisation peut constituer une faute.
Ce que les professionnels doivent en retenir
Ainsi, pour les agents immobiliers, mandataires et administrateurs de biens, cette décision renforce trois réflexes essentiels :
1) Vérifier la date et la portée des contrôles d’assainissement (notamment en cas d’assainissement non collectif).
2) S’assurer qu’aucun contrôle plus récent n’existe ou n’est mentionné dans les échanges.
3) Anticiper l’impact financier des travaux obligatoires dans la stratégie de prix et la négociation.
Un assainissement non conforme n’est pas seulement un sujet technique : c’est un enjeu contractuel, financier et stratégique. De surcroît, la conformité d’un bien ne se limite pas à son état apparent. : elle suppose une information complète, cohérente et juridiquement maîtrisée.
À l’heure où les acquéreurs sont de plus en plus attentifs aux diagnostics et à leurs conséquences, la sécurisation en amont reste la meilleure protection… pour le vendeur, pour l’acquéreur et pour tous les professionnels engagés dans la transaction.