Ma copro m'impose des travaux : peut-on vraiment les financer en échange d'une part de son appartement ?

Faute de pouvoir obtenir un crédit bancaire, certains copropriétaires financent désormais leurs travaux en cédant une part de la valeur future de leur appartement. Décryptage d'un mécanisme encore peu connu en France.

avalement de façade, rénovation énergétique, remplacement d'un ascenseur, réfection d'une toiture... Les copropriétaires sont parfois confrontés à des appels de fonds particulièrement élevés. Avec l'accélération des travaux de rénovation énergétique et le vieillissement du parc immobilier, les factures peuvent rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement. Une somme que certains propriétaires peinent à mobiliser, notamment lorsqu'ils sont retraités, déjà endettés ou disposent de revenus insuffisants pour convaincre leur banque.

Or, une fois les travaux votés en assemblée générale, impossible de se soustraire au paiement. Même les copropriétaires qui ont voté contre doivent régler leur quote-part. Devant cette contrainte, certains ménages se retrouvent dans une situation délicate : trop riches pour bénéficier de certaines aides publiques mais incapables d'obtenir un crédit bancaire. C'est précisément pour répondre à cette problématique que de nouveaux acteurs ont développé des mécanismes de financement reposant sur le partage de la valeur immobilière, une formule qui permet de financer les travaux sans recourir à un prêt classique.

Financer ses travaux en échange d'une part de son logement : comment ça fonctionne ?

Encore peu connu en France, le partage de valeur immobilière attire l'attention d'un nombre croissant de propriétaires. Plusieurs sociétés, comme Vasco ou Neoproprio, proposent ce type de financement à des ménages qui disposent d'un patrimoine immobilier mais ne parviennent plus à emprunter dans des conditions classiques.

Le principe est simple. Au lieu d'accorder un crédit avec des mensualités à rembourser, l'investisseur apporte directement les fonds nécessaires au propriétaire. En échange, il récupérera ultérieurement une partie de la valeur du bien immobilier.
Selon les contrats, plusieurs mécanismes coexistent. L'investisseur peut devenir propriétaire d'une quote-part du logement ou percevoir une fraction de la plus-value lors de la revente. Dans tous les cas, le propriétaire conserve l'usage de son bien et continue à l'occuper normalement.

Ces solutions ciblent principalement les retraités, les ménages déjà fortement endettés ou les propriétaires dont les revenus ne permettent plus d'obtenir un crédit bancaire malgré un patrimoine immobilier parfois important.
L'avantage est immédiat : aucun remboursement mensuel, aucune échéance supplémentaire et aucun passage par un prêt classique. En contrepartie, le coût réel de l'opération dépend de l'évolution future du marché immobilier. Plus le logement prend de la valeur, plus la rémunération de l'investisseur augmente.

Une propriétaire des Yvelines a ainsi financé 29 000 euros de travaux

Cette solution a notamment permis à une habitante de Plaisir, dans les Yvelines, de financer sa quote-part de travaux de rénovation énergétique. Confrontée à un appel de fonds de 29 000 euros et ne pouvant obtenir un prêt bancaire classique, elle s'est tournée vers Vasco afin de débloquer les sommes nécessaires. L'opération lui a permis de conserver son logement tout en finançant les travaux imposés par sa copropriété.
Ce cas illustre une problématique de plus en plus fréquente. De nombreux propriétaires possèdent un bien immobilier valorisé plusieurs centaines de milliers d'euros mais se retrouvent exclus du crédit bancaire en raison de leur âge, de leur niveau d'endettement ou de revenus jugés insuffisants par les établissements prêteurs.

Les copropriétaires peuvent d'abord négocier un échéancier de paiement

Avant d'envisager ce type de montage, plusieurs solutions plus classiques existent. La première consiste à étaler les appels de fonds dans le temps. Lorsque des travaux sont votés, les copropriétaires se prononcent généralement aussi sur le calendrier des paiements. « Quand des travaux importants sont votés, l'assemblée générale se prononce également sur un calendrier et des appels de fonds », explique Romain Bonny, chargé d'études juridiques à l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement). Les sommes dues sont alors réparties sur plusieurs échéances. « Cela reste quand même assez rare que l'on réclame, par exemple, sur des travaux à 30 000 euros, le paiement de leur part en une seule fois », ajoute-t-il.

Certains travaux peuvent être financés sur une période de dix ans

La loi prévoit également un dispositif spécifique pour certains travaux d'amélioration. En vertu de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires opposants à certains travaux peuvent, sous conditions, étaler leur participation financière sur une durée pouvant atteindre dix ans. « Ils ont la possibilité d'étaler leur paiement sur 10 ans. Ils peuvent payer par annuité sur 10 ans », souligne Cécile Can, également chargée d'études juridiques à l'ANIL. Cette possibilité ne concerne toutefois pas l'ensemble des travaux réalisés dans les copropriétés, notamment ceux nécessaires à l'entretien ou à la conservation de l'immeuble.

Emprunt collectif et aides publiques : des dispositifs encore méconnus

D'autres solutions peuvent également être mobilisées. Les copropriétaires peuvent notamment bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété, de certaines aides locales ou encore de l'éco-prêt à taux zéro (EPTZ) selon la nature des travaux. Autre levier souvent sous-utilisé : l'emprunt collectif. « La copropriété a aussi la possibilité de voter en assemblée générale la mise en œuvre d'un emprunt collectif », rappelle Romain Bonny. Souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, ce financement peut permettre à certains propriétaires d'accéder à une solution qu'ils n'auraient pas obtenue individuellement auprès d'une banque.

Jusqu'à la saisie du logement en cas d'impayés

Refuser de payer n'est en revanche pas une option. « Ceux qui auraient voté contre, ou quelqu'un qui aurait été absent, se trouvent liés par cette résolution », rappelle Cécile Can. En cas d'impayés persistants, le syndic peut engager différentes procédures de recouvrement. Et lorsque la situation s'enlise, les conséquences peuvent être particulièrement lourdes. « Si vraiment la dette n'est pas remboursée par un copropriétaire, oui, à terme, ça peut aller jusqu'à une saisie immobilière de son bien immobilier », prévient Romain Bonny.

Pour les propriétaires les plus fragiles financièrement, l'enjeu consiste donc à identifier rapidement la solution de financement la plus adaptée, qu'il s'agisse d'un échéancier, d'un emprunt collectif, d'aides publiques ou, plus récemment, d'un partage de la valeur de leur logement.

Ces éléments et retours d'expérience démontrent l'importance, pour les copropriétaires, de prendre part à la vie de la copropriété. Rester informés de l'avancement des projets de travaux, qui s'inscrivent le plus souvent dans un temps long, et s'impliquer dans le fonctionnement de la copropriété, notamment lors des assemblées générales, est en effet indispensable. Et tout au long des projets, il peut être utile de solliciter son Agence départementale d'information sur le logement (ADIL), qui pourra apporter un éclairage juridique neutre et gratuit.