Les règles pour décrocher un crédit immobilier évoluent, voici ce qui change
Ce lundi 4 décembre, le Haut conseil de stabilité financière se réunissait pour étudier la solidité du système financier français avec un point d’orgue : l’accès au crédit immobilier. Alors que la production de crédits immobiliers est en baisse, les règles ont été modifiées. Il s’agit d’ajustements très techniques mais pas sans conséquences.
La production de crédits immobiliers est en baisse, à 9,2 milliards d’euros en septembre 2023. Dans ce contexte, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) annonce ce lundi 4 décembre, apporter trois ajustements techniques à la norme, « prenant acte de certaines difficultés opérationnelles dans l’utilisation des dérogations et de la dynamique du marché, dans le respect des exigences de stabilité financière ». Mais le pilier du taux d’endettement fixé à 35 % ne bouge pas
Bérangère Dubus, courtière et présidente de l’UIC se dit « atterrée de l’évolution des règles encadrant l’accès au crédit immobilier. » « Cela devient ubuesque. Le HCSF met en place des règles de plus en plus complexes auxquelles on ne comprend plus rien, ni les emprunteurs, ni les professionnels », s’agace aussi Caroline Arnould, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits. Voici les mesures qui seront effectives avant le 31 décembre :
Des crédits sur 27 ans pour favoriser la rénovation
L’institution souhaite « favoriser les travaux de rénovation ». Ainsi, il sera possible de différer jusqu’à deux ans, le début du remboursement de son prêt immobilier, si les travaux représentent au moins 10% (au lieu de 25% précédemment) du coût total du bien acheté. L’échéance de remboursement serait donc au maximum sur 27 ans au lieu de 25 ans. Cela concerne tous les travaux « et pas seulement énergétiques » précise une source proche du HCSF. Cette mesure visent à alléger le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs mais pas franchement à rouvrir les vannes de l’accès au crédit. «Les gros travaux de rénovation rendent impossibles la jouissance immédiate des lieux, ce qui entraîne une duplication des dépenses de logement pendant leur durée», argumente Agnès Bénassy-Quéré, seconde-gouverneure de la Banque de France, dans une note. Caroline Arnould, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits, et directrice générale du réseau Cafpi, estime que « les dossiers avec des travaux ne sont pas très nombreux. Les prêts avec travaux représentent 2% chez Cafpi .»
La production de crédits immobiliers est en baisse, à 9,2 milliards d’euros en septembre 2023. Dans ce contexte, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) annonce ce lundi 4 décembre, apporter trois ajustements techniques à la norme, « prenant acte de certaines difficultés opérationnelles dans l’utilisation des dérogations et de la dynamique du marché, dans le respect des exigences de stabilité financière ». Mais le pilier du taux d’endettement fixé à 35 % ne bouge pas.
Bérangère Dubus, courtière et présidente de l’UIC se dit « atterrée de l’évolution des règles encadrant l’accès au crédit immobilier. » « Cela devient ubuesque. Le HCSF met en place des règles de plus en plus complexes auxquelles on ne comprend plus rien, ni les emprunteurs, ni les professionnels », s’agace aussi Caroline Arnould, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits. Voici les mesures qui seront effectives avant le 31 décembre :
Des crédits sur 27 ans pour favoriser la rénovation
L’institution souhaite « favoriser les travaux de rénovation ». Ainsi, il sera possible de différer jusqu’à deux ans, le début du remboursement de son prêt immobilier, si les travaux représentent au moins 10% (au lieu de 25% précédemment) du coût total du bien acheté. L’échéance de remboursement serait donc au maximum sur 27 ans au lieu de 25 ans. Cela concerne tous les travaux « et pas seulement énergétiques » précise une source proche du HCSF. Cette mesure visent à alléger le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs mais pas franchement à rouvrir les vannes de l’accès au crédit. «Les gros travaux de rénovation rendent impossibles la jouissance immédiate des lieux, ce qui entraîne une duplication des dépenses de logement pendant leur durée», argumente Agnès Bénassy-Quéré, seconde-gouverneure de la Banque de France, dans une note. Caroline Arnould, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits, et directrice générale du réseau Cafpi, estime que « les dossiers avec des travaux ne sont pas très nombreux. Les prêts avec travaux représentent 2% chez Cafpi .»
Lire aussi : Crédit immobilier : en septembre, le taux moyen a frôlé les 4 %
Le prêt-relais
Aujourd’hui 8 % de la distribution de crédit immobilier concernent des crédits-relais. C’est-à-dire qu’un bien a été acheté mais le précédent n’a pas encore été vendu. Le Haut Conseil a décidé « d’autoriser les banques à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’apprécier le taux d’effort de l’emprunteur, à condition que la somme prêtée soit inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente ».
En clair : les intérêts du prêt relais seront exclus du calcul du taux d’effort. «Ce n’est pas une révolution. Aujourd’hui les banques ont déjà accès à des dispositifs, comme le prêt-relais acquisition ou le différé partiel ou total, qui permettent de ne pas inclure le prêt-relais dans le calcul du taux d’endettement. Cela n’aura aucun impact pour relancer le crédit», décrypte la courtière Caroline Arnould, aussi directrice générale de Cafpi.
Des décisions lissées
Le HCSF met en place des règles pour qu’elles soient respectées. Mais aussi contournées ! Les normes décidées par le HCSF sont juridiquement contraignantes pour les banques. Mais elles ont une enveloppe de 20 % de dossiers pour lesquels elles peuvent déroger des critères fixés. Toutes les banques n’utilisent pas cette marge de flexibilité, « elles restent nettement en dessous du plafond de 20 %, à 14,3 % au troisième trimestre 2023 », précise le HCSF. Pour y remédier, le comité annonce que la dérogation n’est plus appliquée trimestre par trimestre mais sur trois trimestres glissants « afin d’éviter un comportement de Stop-And-Go de la part des banques », précise Bercy. Autrement dit, que les banques refusent en fin de période des dossiers et rouvrent les vannes du crédit le trimestre suivant… « C’est un ajustement technique qui aura aussi peu d’impact. C’est difficile pour les banques à la tête d’un réseau d’agences de piloter agence par agence le taux de dérogation. Avec cette nouvelle complexité, beaucoup préférerons être prudentes», estime Caroline Arnould. «Ceci permettra aux réseaux bancaires de ne plus craindre un dépassement ponctuel», défend Agnès Bénassy-Quéré, seconde-gouverneure de la Banque de France, dans une note.