Changements immobiliers 2026 : toutes les nouveautés réglementaires à connaître en début d’année

De la refonte du calcul du DPE à la hausse des plafonds d’honoraires de location, en passant par d’autres nouveautés, connaître ces changements est crucial pour adapter votre activité et les conseils que vous prodiguez à votre clientèle.

Sortie de 850 000 logements du statut de passoire énergétique

Il s’agit de l’un des changements les plus attendus au 1er janvier 2026. La méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue afin de corriger la pénalisation du chauffage électrique.

Pour passer de l’énergie finale (celle figurant sur la facture d’électricité) à l’énergie primaire, un coefficient de conversion est appliqué.

Jusqu’à présent, ce coefficient pour l’électricité est fixé à 2,3, ce qui signifie que 1 kWh d’électricité consommé est comptabilisé comme 2,3 kWh d’énergie primaire. À compter du 1er janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9.

Techniquement, cela signifie que, pour une consommation électrique identique, le DPE affichera une consommation en énergie primaire plus faible qu’aujourd’hui. Le logement apparaîtra donc plus performant sur le plan énergétique, sans modification réelle de sa consommation ou de ses équipements.

Obligation de fournir le plan pluriannuel de travaux en cas de vente : extension à toutes les copropriétés

Jusqu’à présent, lors de la vente d’un lot en copropriété, le plan pluriannuel de travaux (PPT) devait être transmis à l’acquéreur uniquement dans les copropriétés de plus de 50 lots, lorsqu’il existait. Dans les copropriétés de moins de 50 lots, le PPT pouvait être obligatoire à établir, mais il n’était pas systématiquement exigé lors de la vente.

Désormais, cette règle change : le PPT doit être fourni lors de toute vente de lot, dès lors qu’il a été établi, quelle que soit la taille de la copropriété.

Augmentation des plafonds des honoraires de location

Les professionnels de la location peuvent fixer librement leurs honoraires qui couvrent la visite du bien, la constitution du dossier et la rédaction du bail.

Ils sont partagés entre le bailleur et le locataire, mais le locataire ne doit jamais avoir à payer plus de la moitié du montant total, ni une somme qui dépasse le plafond de 8 €/m² de surface habitable en zone non tendue, 10 €/m² en zone tendue, 12 €/m² en zone très tendue, et 3 €/m² pour l’état des lieux.

Depuis le 1er janvier 2026, ces plafonds ont été révisés et s’élèvent à 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² partout ailleurs, et 3,03 €/m² pour la réalisation de l’état des lieux. Cette évolution va conduire de nombreux professionnels à augmenter leurs honoraires.

Création des résidences à vocation d’emploi

Un nouveau type de résidences pourrait prochainement voir le jour : les résidences à vocation d’emploi, destinées à accueillir des personnes en mobilité ou en formation (étudiants, alternants, apprentis, stagiaires, volontaires en service civique, salariés en mission temporaire ou en mutation professionnelle).

Ces résidences seraient composées de logements autonomes et meublés, loués dans le cadre d’un bail mobilité mais avec des règles assouplies : La durée de location pourrait ainsi s’étendre d’une semaine à dix-huit mois, contre un à dix mois actuellement. Par ailleurs, au moins 80 % des logements seraient soumis à des plafonds de loyers et de ressources, offrant un cadre à la fois souple et encadré.

Indices locatifs en baisse : une situation inédite depuis 5 ans

Au 3ᵉ trimestre 2025, l’ILC, l’ILAT et l’ICC, les indices utilisés pour réviser les loyers commerciaux ou professionnels, enregistrent tous les trois une baisse, une situation qui ne s’était pas produite depuis près de cinq ans.

Concrètement, pour les baux commerciaux ou professionnels comportant une clause de révision indexée sur l’un de ces indices, la révision annuelle peut conduire à une stagnation, voire à une légère diminution du loyer.

Les variations constatées sont les suivantes : ILC : –0,45 % / ILAT : –0,04 %/ ICC : –4,06 %

Une évolution à surveiller de près dans le cadre des révisions de loyers à venir et des négociations bailleurs/locataires.

Et sur le statut du bailleur privé, la suppression des abattements de plus values pour durée de détention, etc. ? 

Plusieurs réformes majeures étaient au cœur des débats parlementaires ces dernières semaines : la création d’un véritable statut du bailleur privé (permettant enfin de déduire des amortissements en location nue), la suppression des abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières, ou encore l’alignement de la fiscalité des meublés.

Pourtant, au 1er janvier 2026, aucune de ces mesures n’est entrée en vigueur.

Contrairement au calendrier habituel, la loi de finances pour 2026 n’a pas pu être adoptée avant la date butoir du 31 décembre. Faute de budget voté, l’État fonctionne actuellement en mode « service minimum » grâce à une loi spéciale de trois articles. Celle-ci permet uniquement de continuer à percevoir les impôts existants et de recourir à l’emprunt pour assurer la continuité des services publics, mais elle interdit toute création de mesure nouvelle.

Ce qui change (et ce qui bloque) en attendant le vote

Le parlement devrait débattre d’un nouveau projet de budget au cours du mois de janvier. En attendant cette publication, le marché immobilier et les contribuables subissent plusieurs conséquences directes :

• Faute d’indexation du barème de l’impôt sur le revenu (IR) sur l’inflation, les ménages ayant bénéficié d’augmentations de salaire pourraient basculer dans une tranche supérieure et payer davantage d’impôts.
• MaPrimeRénov’ en suspens : Le dispositif est actuellement gelé. On estime que l’instruction de 80 000 dossiers déjà déposés est retardée, freinant ainsi de nombreux chantiers de rénovation énergétique.
• Les montants de l’aide personnalisée au logement ne sont pas actualisés, ce qui réduit de fait le pouvoir d’achat des locataires les plus modestes face à la hausse des coûts.

Les réformes très attendues sur le statut du bailleur ou les plus-values pourraient réapparaître dans le texte final, être modifiées, ou simplement reportées. Mais en attendant, il faudra attendre le vote définitif de la loi de finances, espéré avant le printemps, pour fixer une stratégie immobilière claire pour les mois/années à venir.