Le marché immobilier français pourrait s’ajuster à la rentrée

« La totalité des emprunteurs bénéficient de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation, ce qui ne s’était jamais constaté depuis le début des années 50 », est-il souligné dans l’étude. Comme le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel peuvent prêter les banques, s’ajuste tous les trois mois avec un peu de retard à la hausse des taux moyens sur le marché, le coût des emprunts immobiliers remonte progressivement, et non brusquement. « Depuis décembre 2021, les taux des prêts ont néanmoins tous augmenté d’au moins 60 points de base, quelle que soit leur durée à l’octroi », souligne la société Crédit Logement, partenaire des banques pour garantir les prêts immobiliers.

Durée des prêts. Pour compenser la hausse des taux et maximiser leur pouvoir d’achat immobilier, les particuliers jouent sur d’autres leviers : la durée moyenne des prêts est à son plus long jamais constaté, à 244 mois en juillet. Le niveau moyen de l’apport personnel est désormais 49,5% supérieur à son niveau le plus bas de décembre 2019. De plus en plus de ménages ont des difficultés pour accéder au crédit, alertent les professionnels du secteur. En effet, le coût moyen des achats réalisés continue de monter, à 4,7 années de revenus. Selon Crédit Logement, la production de crédits immobiliers baisse de 5,6% sur un an, et le nombre de prêts accordés de 7,5%. Mais l’année dernière avait donné des niveaux records à cause du rebond post-pandémie. Le fait que les Français, craignant la remontée des taux, se dépêchent de contracter un prêt pour finaliser leur achat immobilier, porte ainsi certaines banques. De janvier à juin 2022, la Banque Postale a vu sa production de crédit immobilier bondir de 21 % par rapport à l’an dernier, à 6,6 milliards d’euros.

Combien de temps cela va-t-il durer ? « Depuis juin on constate une baisse de l’offre de crédit », alerte Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier VousFinancer. A cause du taux d’usure trop bas, « les banques ont fermé le robinet du crédit car leurs marges sont trop faibles au regard de leurs taux de refinancement et des taux d’emprunt d’Etat qui ont beaucoup monté. Nous anticipons une baisse de la production de crédit de 30% ». Mais les prix n’ont pas encore commencé à baisser. « A court terme on a un marché grippé », poursuit-elle. Le marché de l’emploi tient bien, et c’est un facteur porteur important pour l’immobilier, mais dans le même temps la confiance des ménages français a continué de chuter en juin, l’inflation dans l’alimentation et l’énergie rogne l’effet de richesse qui pouvait exister juste après la pandémie.

Plafond de verre. Le courtier VousFinancer ne s’attend pas à de baisse de prix globale à cause du manque d’offre pour des petites surfaces. Seuls pourraient baisser les prix des grands appartements dans les villes où les prix avaient beaucoup grimpé comme Lyon, Nantes, Bordeaux ; ou sur des biens avec des défauts, comme des besoins de rénovation énergétique sans visibilité sur le montant des travaux. Mais il faudra attendre la rentrée pour constater les baisses de prix, le marché étant pour le moment à l’arrêt.

En outre, mercredi dernier, le ministre du Logement Olivier Klein a annoncé le report à avril 2023 de l’obligation de réaliser un audit énergétique pour toute vente, après déjà deux reports en janvier 2022 et septembre 2022. Les professionnels pensent que la mise en œuvre de cette nouvelle norme pourra faire apparaître sur le marché de la vente des passoires thermiques qui s’ignoraient.

Avec le plafond de verre des taux d’intérêt, « cette année on tend vers une stabilisation des prix, en tout cas un ralentissement de la hausse des prix, estime Charles Marinakis, président de Century21. Il n’y aura pas de traumatisme sur le marché immobilier, les prix ne vont pas baisser de 20% demain matin, mais il y aura un ajustement des prix, des transactions, des taux, de l’usure et du pouvoir d’achat ». Un rééquilibrage « à l’avantage de tous, souligne-t-il : ces périodes d’ajustement sont un mal nécessaire ».