Hausse des loyers : IRL à 1,57%, qui doit payer et qui peut refuser

L'indice de référence des loyers a progressé de 1,57% sur un an au troisième trimestre 2026. Une hausse qui pourrait alourdir la facture de certains locataires, mais que les propriétaires ne peuvent pas appliquer systématiquement.

Près de 245 euros de plus par an pour un loyer de 1 300 euros. Publié le 15 octobre par l'Insee, l'indice de référence des loyers (IRL) a progressé de 1,57% au troisième trimestre 2026, contre 1,15% au trimestre précédent. Une accélération qui pourrait se traduire par une nouvelle hausse de la facture pour de nombreux ménages. Pour autant, cette revalorisation n'a rien d'automatique : plusieurs conditions doivent être réunies pour qu'un propriétaire puisse la répercuter sur le loyer.

Tout dépend d'abord du contrat de location. En l'absence de clause de révision annuelle, le propriétaire ne peut pas appliquer la hausse de l'IRL. Même lorsqu'elle figure dans le bail, encore faut-il qu'il décide de l'activer. «La révision du loyer n'est pas obligatoire», rappelle Cécile Coran, chargée d'études juridiques à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). En revanche, dès lors que les conditions légales sont respectées, le locataire ne peut pas négocier le montant de l'augmentation, calculé selon l'indice applicable.

De 9 à 20 euros de plus par mois selon le loyer

Pour un loyer de 600 euros hors charges, la hausse de 1,57% représente 9,43 euros supplémentaires par mois, soit 609,43 euros. Un loyer de 900 euros passerait à 914,14 euros (+14,14 euros), et celui de 1 300 euros à 1 320,42 euros (+20,42 euros), près de 245 euros de plus sur un an.

Ce taux ne concerne toutefois que les baux dont le trimestre de référence est le troisième. Si le contrat n'en précise aucun, c'est le dernier indice publié lors de sa signature qui sert de référence. Le propriétaire compare l'indice retenu à celui du même trimestre un an plus tôt. Le calcul porte uniquement sur le loyer hors charges.

Un an pour réclamer la hausse, sans rétroactivité

Un propriétaire qui tarde à réviser son loyer ne peut pas réclamer les mois d'augmentation écoulés. La loi lui accorde un an à compter de la date de révision prévue au bail pour demander la hausse, mais celle-ci ne prend effet qu'à compter de sa démarche. «Si la révision est prévue au contrat en octobre […] mais qu'il fait sa demande en mars de l'année prochaine, le nouveau loyer sera applicable en mars de l'année prochaine, et il n'y aura pas de rétroactivité possible», explique Cécile Coran.

Passé le délai d'un an, la révision concernée est perdue. Et si le propriétaire a oublié plusieurs années d'augmentation ? «Il y a certains juges qui penchent en faveur d'une possibilité de recalculer le loyer en tenant compte de toutes les révisions qui auront été oubliées», précise la juriste. D'autres juridictions s'y opposent : le sujet reste juridiquement débattu. En cas de désaccord sur une somme réclamée, le locataire a donc intérêt à demander le détail du calcul et des indices utilisés.

Passoires thermiques et loyers encadrés : des exceptions

Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) échappent en principe à ces hausses. Depuis le 24 août 2022, leurs loyers sont gelés en métropole pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Certains contrats plus anciens peuvent encore relever des règles antérieures. Le locataire doit donc vérifier à la fois l'étiquette énergétique du logement et la date à laquelle son bail a été conclu ou reconduit. Attention aux logements reclassés : depuis le 1er janvier 2026, la réforme du calcul du DPE a fait sortir quelque 850 000 logements chauffés à l’électricité des classes F et G. Selon une réponse ministérielle publiée le 11 août, leur loyer reste gelé en cours de bail : il ne pourra être révisé qu’à l’occasion d’un renouvellement exprès ou d’un nouveau bail.

Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, comme Paris, une autre question se pose : le propriétaire peut-il appliquer l'IRL si le loyer atteint déjà le plafond autorisé ? «Il y a quelques jurisprudences, notamment la Cour d'appel de Paris, qui ont tendance à admettre que le bailleur puisse effectuer la révision et que dans le cadre de la révision, le loyer puisse dépasser le loyer de référence», relève Cécile Coran. «Il y a quand même un petit doute. Ce n'est pas prévu clairement par la loi», ajoute-t-elle. La question n'est donc pas définitivement tranchée. Ces décisions ne signifient pas que tout dépassement est autorisé : les circonstances du bail et les règles locales doivent être examinées.

L'inflation pourrait alimenter les prochaines hausses

La progression de l'IRL intervient alors que l'inflation repart à la hausse. Selon les derniers chiffres définitifs disponibles de l'Insee, les prix à la consommation ont augmenté de 3,1% sur un an en septembre, contre 2,4% en août. Cette accélération pourrait peser sur les prochains indices, calculés à partir de l'évolution moyenne des prix hors tabac et hors loyers sur douze mois.

Avant de payer un loyer revalorisé, mieux vaut vérifier la clause du bail, le trimestre retenu, la date de la demande et le DPE du logement.