LMNP 2027 : les députés annulent le tour de vis fiscal, mais rien n’est joué

Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs et les futurs acquéreurs ? Les députés ont adopté plusieurs amendements au Budget 2027, dont la suppression du tour de vis fiscal prévu pour la location meublée non professionnelle et un élargissement du prêt à taux zéro. Mais ces avancées pourraient ne pas survivre au vote de l’Assemblée nationale. Explications.

«Victoire !» Dans la soirée du vendredi 30 octobre, plusieurs professionnels de l’immobilier se réjouissaient, sur LinkedIn, de l’amendement n°96 au projet de loi de finances pour 2027 adopté par les députés en séance publique. Et pour cause : cet amendement, porté par le député du Rassemblement national Frédéric Falcon, et voté avec deux amendements identiques de la Droite républicaine et d’Horizons, supprime purement et simplement la mesure dite anti-LMNP (location meublée non professionnelle) inscrite à l’article 7 du PLF. Le gouvernement s’y était opposé : par la voix de David Amiel, il a chiffré le manque à gagner à 300 millions d’euros.

Pour mémoire, cet article 7 propose de plafonner l’amortissement des LMNP au régime réel à 2,5% du prix du bien par an et à 7 000 euros par foyer fiscal. L’amortissement correspond à la dépréciation annuelle du bien, que son propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs. Pour les meublés de tourisme, l’article 7 du projet de Budget abaisse les plafonds à 1,5% et à 5 000 euros par an et par foyer fiscal. À cela, l’article 7 ajoute une modification des règles de report : à compter de 2027, les amortissements qui ne pourraient être déduits au titre d’un exercice ne seraient plus reportables sur les exercices suivants.

Rendre la location meublée moins attractive

L’objectif de ces mesures : rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue, l’attractivité de la première engendrant dans certaines villes un déséquilibre entre le nombre de meublés de tourisme et le nombre de logements disponibles pour des locations de longue durée, pour les habitants ou les travailleurs de ces communes.

Lors de la présentation du PLF par le gouvernement en Conseil des ministres, le 1er octobre, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) avait dénoncé «un nouveau coup de rabot porté à la location meublée non professionnelle, alors même que la France manque de logements à louer. Après avoir déjà alourdi la fiscalité du LMNP au moment de la revente, le gouvernement s’attaque désormais à l’amortissement. À force de raboter chaque année le même régime, c’est toute l’attractivité de l’investissement locatif que l’on fragilise».

Changer les règles en cours de partie

Un point de vue partagé par Frédéric Falcon. Le député RN souligne, dans l’exposé des motifs de son amendement, que «1,2 million de contribuables ont fait le choix d’investir dans la location meublée non professionnelle, le plus souvent à crédit sur quinze à vingt-cinq ans, pour compléter leur retraite (…) ou pour transmettre un patrimoine à leurs enfants». Pour le parlementaire, «plafonner l’amortissement et supprimer le report des amortissements non déduits revient à changer les règles en cours de partie. Des plans de financement calculés sur la base de la fiscalité en vigueur deviennent déficitaires du jour au lendemain».

Un prêt à taux zéro élargi aux familles

Si son amendement supprime la mesure «anti-LMNP» de l’article 7 du PLF, d’autres amendements, eux, élargissent au contraire une autre disposition de ce même article 7, relative au prêt à taux zéro. La version initiale du PLF propose d’offrir une possibilité supplémentaire de recours au PTZ aux ménages attendant un enfant ou ayant à charge un enfant de moins de trois ans, sous conditions de ressources, y compris lorsqu’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ. Une mesure cette fois saluée par l’Unpi.

Des députés du groupe Liot (Libertés, indépendants, outre-mer et territoires) l’ont encore améliorée vendredi 30 octobre. D’abord en l’élargissant jusqu’aux cinq ans de l’enfant, aux familles adoptantes, durant les cinq années suivant l’accueil de l’enfant, et au financement de l’agrandissement du logement, sans qu’il soit besoin d’en acheter un autre. Ensuite, en supprimant la condition de ressources et en portant le montant du prêt jusqu’à 100 000 euros, dans la limite de 50% du coût de l’opération. «Une famille déjà propriétaire doit pouvoir adapter son logement à l’arrivée d’un enfant sans être contrainte de déménager», estiment les députés Liot.

Leur amendement garantit également qu’un décès de l’enfant après l’émission de l’offre de prêt à taux zéro, y compris avant la naissance, ne remet pas en cause le bénéfice du dispositif. «À l’épreuve du deuil ne doit pas s’ajouter une fragilisation financière du foyer», jugent les parlementaires. Toujours en matière de prêt à taux zéro, un amendement de la députée Liot Valérie Létard, ancienne ministre du Logement, permet aux acquéreurs successifs d’un logement en bail réel solidaire (BRS) de bénéficier du PTZ, ce qui n’est pas le cas actuellement. Le but étant d’accélérer le développement du BRS, ce mécanisme relativement récent qui, en dissociant le foncier du bâti, permet d’acheter un bien immobilier beaucoup moins cher qu’au prix du marché.

Risque de rejet du volet recettes du PLF

Las ! Le soulagement des professionnels de l’immobilier pourrait bien être de courte durée, la partie recettes du PLF risquant d’être rejetée par l’Assemblée nationale lors du vote solennel. Celui-ci était initialement prévu ce mardi 3 novembre. Mais «il est à ce stade impossible de savoir précisément à quelle date il aura lieu, cela dépend du rythme d’avancée des débats», indique l’Assemblée nationale. En cas de rejet de la partie recettes du PLF, c’est la version initiale du gouvernement qui sera transmise au Sénat. Avec, donc, la mesure «anti-LMNP». Aux sénateurs, ensuite, de rétablir ou non ces amendements ; et si le gouvernement devait recourir au 49.3, c’est lui qui choisirait ceux qu’il conserve.

Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, veut toutefois croire que «le débat parlementaire va probablement nous aider à améliorer la copie», a-t-il déclaré lors des Assises de l’innovation dans l’habitat ce mardi.